Uit de wet volgt dat zowel de huurder als de verhuurder van een woning diverse verplichtingen heeft tegenover elkaar. De verplichtingen van een verhuurder zijn grotendeels vastgelegd in de artikelen 7:203 – 7:211 BW en de verplichtingen van een huurder in de artikelen 7:212 – 7:225 BW. In dit artikel zal ik ingaan op de verplichtingen van de huurder, in het bijzonder de plicht om zich te gedragen als ‘goed huurder’.

Naast de wettelijke bepalingen – en in sommige gevallen ter benadrukking van de wettelijke bepalingen – worden diverse verplichtingen van de huurder vastgelegd in het huurcontract. In het gros van de huurcontracten is er een bepaling te vinden over goed huurderschap. 

In de op 26 januari 2017 gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, ging het om de vraag of cliënte zich had gedragen als goed huurder. Door een aangetroffen hennepkwekerij was de verhuurder van mening dat de huurder ernstig tekort was geschoten in de nakoming van haar verplichtingen en dat de woning om die reden moest worden ontruimd. Aangezien de verhuurder geen lange procedure wenste af te wachten, is besloten hierover een kort geding op te starten. Het voordeel van een kort geding is dat er op relatief korte termijn, vaak binnen een maand, een beslissing kan worden verkregen. Het nadeel van een kort geding, is dat er moet worden aangetoond dat er sprake is van spoed en dat er geen ruimte is voor uitvoerige bewijsvoering. 

Dat er een hennepkwekerij was aangetroffen, werd in deze zaak niet door cliënte ontkend. De aanwezigheid van een hennepkwekerij is in beginsel overigens voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Tijdens de zitting was het echter de vraag in hoeverre dat de huurder kon worden verweten.

Door ondergetekende is aangevoerd dat cliënte niet op de hoogte was van de (oprichting en aanwezigheid) van de hennepkwekerij, althans dat zij daar pas na haar vakantie en kort voor de inval door de politie op de hoogte van is geraakt. Haar ex-partner beschikte namelijk ook over een sleutel van het huis en had – tijdens haar afwezigheid – de gehele bovenverdieping verbouwd en de toegang tot de bovenste verdieping afgesloten met een sleutel, die alleen in zijn bezit was. De verhuurder heeft deze gang van zaken betwist en heeft gesteld dat de huurder hiervan ongetwijfeld op de hoogte moet zijn geweest.

Tijdens de zitting is uitvoerig stilgestaan bij artikel 7:219 BW. Op grond van dit artikel kan een huurder ook aansprakelijk zijn voor gedragingen van anderen in de woning, bijvoorbeeld voor gedragingen van de ex-partner. 

Hoewel de verhuurder de door huurder geschetste gang van zaken heeft betwist, in het bijzonder over dat zij niet op de hoogte was van de kwekerij, heeft de rechtbank uiteindelijk toch het verweer van ondergetekende gevolgd. Er kon namelijk niet worden bewezen dat de huurder tijdig op de hoogte was van de hennepkwekerij en al helemaal niet dat zij hiermee heeft ingestemd. Tijdens het kort geding was geen ruimte om dit verder uit te zoeken. Uit het dossier van de politie bleek ook niet dat er een eerdere kweek is geweest, hetgeen aannemelijk maakt dat de kwekerij inderdaad pas tijdens de vakantie van de huurder is opgezet. 

Het gebrek aan wetenschap van de hennepkwekerij heeft uiteindelijk geleid tot de afwijzing van de vordering tot ontruiming van de verhuurder. Hierbij speelde ook een rol dat een eventuele ontruiming onomkeerbaar is en voor een huurder veel schade oplevert. De rechtbank heeft daarom het belang van de huurder in dit geval laten prevaleren boven het belang van de verhuurder om weer over de woning te kunnen te beschikken. 

Facebooktwittergoogle_pluslinkedinmail